Es práctica habitual, sobre todo en zonas rurales, que el padre le diga a alguno de los hijos que construya sobre un terreno propiedad del padre: que ese va a ser para ti, y tus hermanos lo saben. Pero no hay papeles por medio, que en familia no vamos a estar con esas cosas, porque hay confianza. Y tampoco el hijo pide licencia de obras, que total son cuatro bloques y el concejal es como de la familia, que buenos vasos de vino se ha tomado en esta casa. Y proyecto de arquitecto ni mentarlo.
Total que el hijo fabrica, primero un par de cuartos, y con los años un chalet. Con su garaje y todo. Y pasan más años y el hijo tiene hijos, y claro, necesita más casa.
Total que fallece el padre y años después la madre. Y los hijos no se atreven, pero uno de ellos es que está muy necesitado el pobre, porque no ha tenido suerte ni con la mujer que se casó. Y aunque sea por él hay que partir la herencia.
Y entonces viene el lío, porque uno de los hermanos murió, y dejó viuda e hijos. Y los otros hermanos que si, que padre le regaló el terreno para que fabricara, que el terreno es de él y eso se respeta. Pero la nuera y los hijos que no, que ellos de eso no saben nada, y que su marido, que en la gloria esté, más bien le dijo lo contrario.
Y a ver qué solución le damos, porque si el terreno es del padre porque no hay papeles, y hay que incluirlo en la herencia, lo que está claro es que la construcción es del hijo, que sus perras le costó, y eso nadie lo discute.
Y amig@s lector@s, este problema se repite y se repite hasta la saciedad. La solución la encontramos en unos viejos artículos del Código Civil que regulan “la accesión”. Es el supuesto de construcción en suelo ajeno, en el que se distingue si el constructor ha actuado de buena fe o de mala fé, con consecuencias muy distintas.
Lo cierto es que el propietario del terreno hace suyo lo construido.
Pero si el constructor ha actuado de buena fe tiene derecho a retener la construcción hasta que se le indemnice por lo gastado en la construcción. Y existe buena fe en el constructor cuando el dueño del terreno tenía pleno conocimiento del proceso de construcción y no se opuso a ella.
Si por el contrario el constructor actuó de mala fe, por ejemplo engañando al dueño del terreno o ignorando su requerimiento de que paralice las obras, entonces el constructor no tiene derecho alguno, ni a retener la construcción ni a ser indemnizado en lo invertido. Y en estos casos incluso el dueño del terreno puede exigirle la demolición de lo construido y devolución del terreno a su primitivo estado.
Otra figura jurídica hermana de la anterior es la “accesión invertida”, no regulada en la ley pero si reconocida por los Tribunales. En estos casos el dueño del terreno construye en suelo propio, pero en una pequeña parte invade el terreno ajeno. Y se llama “invertida” porque aquí no es el dueño del terreno quien hace suyo lo construido, sino al revés: es el dueño de lo construido quien hace suyo el terreno invadido al vecino, pero indemnizándole en su valor.
