Las propiedades sin inscribir en el Registro de la Propiedad, o inscritas en favor de anteriores propietarios distintos del actual, son un problema. Por ejemplo para venderlas, hipotecarlas o hacerlas valer como respaldo de solvencia suelen presentar problemas, a veces aparentemente insalvables. Y obviamente esas propiedades existen y tienen un propietario, y en consecuencia pueden integrar bienes en una herencia.
Cuando nos encontramos con una herencia en la que hay bienes inmuebles sin inscribir no por ello deben dejarse al margen de la partición, si bien es muy conveniente subsanar el defecto, bien antes de hacer la partición entre los herederos, cuando aún no se sabe a quién se le adjudicará, y siendo por tanto todos los herederos interesados en resolver el problema, o bien deberá acometer la subsanación el heredero al que se le haya adjudicado la propiedad.
El procedimiento para subsanar la falta de inscripción registral será distinto dependiendo de que la propiedad si haya estado alguna vez inscrita en el Registro, aunque a nombre de persona distinta del actual propietario, o de que la propiedad nunca haya estado inscrita en el Registro, por lo que habrá de acceder a la inscripción por primera vez. Es lo que se llama “inmatriculación” de finca.
Sea como fuere, la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia es un título que sirve de punto de partida para resolver el problema. En ocasiones habrá de hacerse una segunda escritura “complementaria para inmatricular la finca”, Y en otras ocasiones deberá transcurrir por lo menos un año desde la primera escritura de adjudicación de herencia y una segunda escritura relacionada con esa propiedad.
Pero, ya sea de una u otra forma, el objetivo final será inscribir la propiedad en el Registro a nombre del actual propietario, sea a nombre de “herederos del causante” cuando la gestión se acomete por todos los herederos, o a nombre del heredero al que finalmente se le adjudicó la propiedad.
Y es importante resolver esa discrepancia con el Registro de la Propiedad, ya que, como dice la ley “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”, de forma que, si bien es cierto que en España la inscripción registral no constituye o crea el derecho de propiedad, también es cierto que existe una presunción legal en favor del titular inscrito.
En conclusión, cuando en una herencia existan propiedades sin inscribir en el Registro o la inscripción no se corresponda con la realidad, debe aprovecharse la escritura de aceptación y adjudicación de herencia para resolver éstos problemas y sanear la propiedad.
