Supuesto interesante es el de una compraventa realizada en documento privado, falleciendo con posterioridad el vendedor.

Para focalizar el caso debemos tener en cuenta que la transmisión de inmuebles debe realizarse en escritura pública autorizada por Notario, de forma que los documentos privados no pueden acceder al Registro de la Propiedad. La razón por la que suelen documentarse las compraventas en documento privado es el aplazamiento del precio: se vende una vivienda pactándose el pago aplazado, con oblilgación de hacer la escritura pública cuando el precio se haya abonado en su totalidad.

Y ahí tenemos un problema, ya que si la parte vendedora y compradora viven, cualquiera de ellas puede exigir de la otra que comparezca ante Notario para subsanar el defecto. Pero si la parte vendedora ha fallecido es obvio de toda obviedad que no podrá acudir al Notario a firmar la escritura.

En estos caso habrá de aplicarse una solución, en tanto que una vivienda no inscrita en el Regitro de la Propiedad puede tener serias dificultades. Por ejemplo no podrá solicitarse un préstamo bancario aportando como garantía hipotecaria la vivienda.

Las soluciones puden venir fundamentalmente por dos vías.

La primera será demandar a los herederos del vendedor fallecido para que sean condenados a otorgar la pertinente escritura pública. El fundamento está en que los herederos no solo heredan derechos, sino tam bién las obligaciones del causante. Y siendo obligación del venedor otorgar la escritura pública de venta, de no haberlo hecho y fallecer, esta obligación se trasladará a los herederos.

Y la segunda, de darse las circunstancias de transcurso del tiemop, será solicitar del Juez la declaración de propiedad sobre la vivienda por haberla poseido durante determinado plazo a título de dueño: 10 años si media buena fe y justo título, o en cualquier caso 30 años. Es el instituto denominado “Usucapion”, y de acreditarse tales circunstancias, el Juez declarará la propiedad sobre el inmueble, sirviendo la Resolución Judicial de título sufieicnte para inscribir la prpoiedad en el Registro.